柴强：规范发展房地产经纪行业 助力实现更美好的居住

中国房地产经纪 昨天

以下文章来源于中国建设报中国房地产 ，作者柴强

中国建设报中国房地产

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今年以来，新冠肺炎疫情给经济社会发展各领域带来深刻影响，房地产经纪行业也不例外。现阶段，无论是从改善人民居住条件、建立租购并举的住房制度来看，还是从扩大内需、稳住经济基本盘来看，都需要重视房地产经纪行业，规范其发展，发挥其积极作用。

房地产经纪俗称房地产中介，在居住服务中实质上是住房流通服务，为住房需求者和供给者提供房源、客源、市场价格等信息，并提供住房交易咨询、房屋状况查验、协商议价以及代办抵押贷款、税费缴纳、不动产登记等相关专业服务。

一、呼唤高品质经纪服务

住房是价值最大的居民生活必需品，无论是对购房人还是卖房人来说，交易安全都十分重要。房地产经纪一端联系着住房供给者，一端联系着住房需求者，其必要性和重要作用，如同现代商业、金融等“中间商”在商品流通、资金融通中的必要性和重要作用一样，应当是毋庸置疑的。

到2018年，我国城镇居民人均住房建筑面积达到39平方米，户均住房超过一套，虽然住房总量短缺问题已基本解决、居住状况有了很大改观，但人们改善居住条件的愿望仍然很强烈。在现今住房总量基本满足需要和房价普遍较高的情况下，人们改善居住条件转变为主要依靠住房梯级消费、住房置换来实现，这从近年来许多城市住房交易中出现越来越多的“连环单”现象便可以看出。

住房交易的金额很大、频次很低、标的独特、流程复杂、税费较高、风险点多、时间较长、专业性强，尤其是二手房买卖比新建商品房买卖更加复杂，无论是买方还是卖方，通常都十分慎重，但又普遍缺乏相关专业知识及实践经验，需要诚信专业的经纪服务。因此，随着住房发展进入存量时代，通过住房流通改善居住条件的需求越来越旺盛，同时对经纪服务的要求也越来越高。

近年来，住房交易已明显出现两大转变：一是从刚性需求为主转向改善性需求为主，二是从新建商品住房销售为主转向存量住房交易为主。而存量住房交易由于交易标的更不同质、信息更不对称、流程更复杂等，更加需要经纪服务。

目前，存量住房交易中通过经纪服务促成的比例，美国等房地产市场成熟国家一般在90%以上，我国平均为60%左右，北京等大城市已达80%，未来还会不断上升。因此，我们相应地需要从主要重视住房开发建设转向也要重视住房交易服务。未来，高品质的经纪服务市场前景广阔，金字塔顶端的好服务永远都是稀缺品。

二、需重构行业基本规则

房地产经纪行业是房地产市场的伴生产业，在过去几十年房地产市场快速发展过程中，房地产经纪行业因我们的认识不足、重视不够、规范较晚而野蛮生长，积攒了不少发展痛点。例如，目前一些房地产经纪企业及其经纪人员的服务还不够诚信专业，因此必须对房地产经纪行为予以大力规范，这就要求首先重新构建房地产经纪行业的基本规则。

现行房地产经纪行业的基本规则存在诸多问题，从业人员基本上没有准入门槛，导致其素质低、随意进出、短期行为，并且谁成交谁收取佣金导致相互间争抢房源客源，在成交为王的导向下，经纪服务为了成交而不顾一切，加上违规成本很低，导致劣币驱逐良币。行业专项整治能形成震慑，但很难治本，关键在于改变现行行业基本规则。

重新构建行业规则最重要的是三个方面：一是实行从业人员准入，可从经纪从业人员实名登记从业入手，逐步建立全员准入类职业资格制度。对房地产经纪从业人员实行准入，其道理与开车必须拿驾照一样，美国、日本等发达国家和我国港澳台地区都对房地产经纪从业人员实行准入。二是实行单方代理，应从双方居间转向单方代理，倡导房源独家代理、合作销售。三是实行损害赔偿，必须发布真实房源信息，且要全面披露重要信息，即要告知和说明房屋瑕疵、抵押、查封等必要的信息状况，并通过损害赔偿机制倒逼行业走上正循环。

三、实现更加美好的居住

近年来，房地产经纪行业开始转型升级，从主要提供住房交易信息转向提供高品质居住服务。存量时代更需要高品质的经纪服务，它能够服务于租购并举的住房制度。同时，在住房流通过程中，房地产经纪能发挥多种积极作用。

一是保障住房交易安全，比如可防范陌生人之间交易可能产生的风险；二是促进住房交易公平，比如可避免交易者因不了解交易对象和市场行情而吃亏；三是提高住房交易效率，比如可为交易者提供众多交易机会并快速匹配；四是降低住房交易成本，比如可节省交易者在信息搜寻、协商议价、产权过户等诸多环节花费大量时间和精力；五是优化住房资源配置，比如有利于住房流通、盘活存量住房、促进住房合理利用。

房地产经纪行业有着百万数量的从业者，高品质的经纪服务不仅顺应人民美好居住生活需要，而且对新冠肺炎疫情下稳定就业、扩大内需、稳住经济基本盘也有很大促进作用。除了住房交易本身，房地产经纪推动实现住房流通和梯级消费，从而催生大量装饰装修、更换家具家电等消费需求，带动其他消费和产业发展。

房地产经纪企业往往深耕社区，可以发挥其经纪门店、经纪人员邻近和熟悉住宅小区的优势，借力丰富社区服务。例如，一些经纪企业为小区居民无偿提供便民服务，比如提供雨伞、免费复印、临时寄存快递物品等，一定程度上弥补了社区服务的“最后一米”。此外，房地产经纪企业还可以在建立健全楼盘数据、动态更新楼盘表信息、建设智慧社区等方面发挥积极作用。

房地产经纪行业的高质量发展可以体现在两个方面，即实现有尊严的服务者和更美好的居住，这既需要通过建立健全行业标准规范、重构行业规则及基础设施来实现行业正循环，也需要社会更加关注房地产经纪行业的健康发展，而这些都离不开一个好的舆论环境。《中国建设报》作为住房和城乡建设部主管的权威媒体，开设房地产经纪行业专版，正契合了这一需求。

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